挂牌数量增加，上海豪宅市场现降温有豪宅降价幅度高达900万

#上海豪宅市场降温有豪宅降价900万#上海核心区域的豪宅一直被认为具有保值增值的功能，吸引高净值人群的大量投资。最近，上海的二手高端住宅市场出现了一些降温的迹象。最挑动市场神经的是豪宅挂牌价大幅下降。媒体记者从上海多家中介了解到，最近确实有不少房源降价，幅度在200万到800万之间，部分新式里弄降价幅度甚至达到900万。

业内人士认为，目前豪宅市场的降温是多重因素叠加造成的。比如今年疫情后，市场积压需求密集释放，推动了一波上涨，现在价格回调很正常；同时，在去年年底，很多业主会选择出售资产，以满足资金调动的需要，期间会有一些降价。

如果把时间线拉长，2020年疫情以来，上海很多豪宅都经历了暴涨。以上海知名豪宅项目翠湖天地为例。2020年上半年，二期一套房子单价14万元/平方米，2022年9月售出的一套房子单价高达26万元/平方米。以此粗略计算，这个项目的房源在过去的两年里增加了近一倍。业内人士认为，经过这样的攀升，目前豪宅价格有所回落，更多的是理性回归。

值得一提的是，多位受访业内人士指出，目前豪宅市场的逻辑并未发生根本改变，上海市区的豪宅价值依然随经济坚挺。“上海核心区域的一手房和豪宅基本不卖，豪宅依然受到市场青睐。”

有些房子的挂牌价虚高。

“今天一个老客户给我打电话，跟我说2011年买了一整套新式弄堂，197平米，准备卖，年底前必须卖掉。”最近一个专门做老洋房交易的中介在朋友圈发布了很多房源信息。在10月的最后一周，三个有新式里弄的房东告诉他，他们想卖掉他们的房产，其中一些还处于出租状态。

一位在上海拥有多套房产的业主，最近在陆家嘴滨江附近放了一套房子，挂牌总价1300多万元。

其实最近上海二手豪宅挂牌量增加的消息也不少。一位在上海有17年经验的豪宅经纪人向记者透露，近期二手豪宅挂牌量确实有所增加，但也有不少业主是抱着试水的心态挂牌的。比如小区正常成交可能在17万/m2、18万/m2的水平，但也有业主挂在28万/m2，这种房屋成交的可能性不高。

据知情人透露，上述陆家嘴滨江附近的房子需要再降价100万，成交的可能性会比较大。

“每个小区都有这种心态的业主，而且他们占一定比例。以世茂滨江花园为例。这个小区挂牌近200套房源，总房源存量5000多套房源，但在我们看来，有几十套房源在售。”上述奢侈品代理商表示。相比房源数量，搅动市场神经的是豪宅价格的下调。

记者从上海多家豪宅中介了解到，近期不少房源降价明显。如云锦东方、陆家嘴一号院、滨江凯旋门、绿香苑等高端住宅项目中，部分业主下调了挂牌价，幅度在200万-700万之间。其中，万科翡翠河畔一套总建筑面积超过310平方米的房源，从9月份开始已经多次降价。到10月底，累计降价已达800万元，价格不到5000万元，折合单价约15.8万元/平方米。

旧房资产降价更明显。据上述从事旧房交易的中介透露，徐汇区太原小区一个在售的新式里弄，10月中下旬总价从900万元降至7600万元；11月初，房价又降了600万元至7000万元。

近期随着频繁降价和增加上市的消息，有不少市场观点认为目前的降温具有指导意义，预示着未来上海市场将掉头向下。

不过参考以往经验，豪宅降价的情况并不少见。今年6月，引起市场广泛关注的花园洋房永嘉路569号，位于上海市老梧桐区，成交价2.5亿元；2021年底，该房产上市时，标示价格居然是3.2亿元。与此相比，该房产的成交价仍低了7000万元。业内人士认为，高价挂牌，降价成交，基本是上海老洋房交易的常态。

上述豪宅中介还表示，现在有些房子的挂牌价很高，“比疫情前涨了三四成。即使有一些降价，也是适当的降低。”

事实上，整体来看，不少接受采访的业内人士对媒体表示，豪宅二手房市场的现状是阶段性回调。

有熟悉上海豪宅市场的业内人士告诉记者，其实每年临近年底，二手豪宅的上市量都会有所增加，部分房源会降价出售，其中不乏房东希望套现周转。相应的，豪宅的成交也会水涨船高。“有些客户拿到年终奖后会选择豪宅进行投资”。

据在上海从事豪宅交易多年的人士介绍，一些在上海多年的外地人由于家庭因素回国，出售的房子也多了起来，比如市区的新式里弄。“总的来说，上市数量与前几年相比没有明显增加，”这位从业者说。比如他代理的两个城市项目，不限售，但在售房源也只是之前的几个，并没有大幅增加。

暴涨后的理性回归

如今这种回调的一个重要背景是，上海豪宅价格近年来持续上涨。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部总监、高级总监唐华向记者回忆，2020年上半年，翠湖二期仍有14万套二手房在售，但从2022年开始，几乎没有卖出21万/平方米以下的实际价格。根据链家的成交记录，今年9月翠湖二期在售的一套房子单价已经达到26万平方米；此外，今年6月翠湖四期还有一套房子，成交均价32.3万元/平方米。以此粗略计算，这两年翠湖的房源增加了一倍。

即使在2022年这一年，豪宅的成交价格也明显上涨。链家数据显示，9月，云锦东方锦园一套4室2厅的房子成交，总价1.08亿，单价26万多；3月份，两套面积相近、户型相同的房子成交单价分别为17.89万元和19.78万元。结果半年房价涨了30%以上。

这也叠加了疫情后豪宅市场积压需求的释放。CRIC数据显示，2022年6月1日至9日，总价超3000万的一手豪宅成交23套。据各平台不完全统计，总价超3000万的二手房成交10套，共计33套；此外，闵行金虹桥板块古北大成公馆上市仅4天。

在此背景下，业内对上海豪宅市场现状的普遍看法是，并未超出预期。

仲量联行中国研究部住宅市场主管盛秀秀对媒体表示，上海豪宅市场经过疫情后的一波明显涨价后，短期价格波动仍在正常范围内。即使部分急需变现资产的业主愿意降价出售，但与整体豪宅市场相比，仍有少数房子“降价急卖”。

“在短短两年多的时间里，与其他任何国际城市或市场相比，上海豪宅的价格涨幅都非常可观。”唐华认为，在经历了近两年因疫情导致的豪宅价格“疯狂”上涨后，即使面对当前所谓的相对价格下跌，豪宅的实际价格仍高于理性上涨的价格。“总的来说，目前的降价更多的是一种理性回归”。

在唐华看来，纵观过去几次重大的市场动荡和金融危机，无论是1997年的金融风暴、2003年的非典、2008年的经济危机等等，我们可以看到，在每一次剧烈的市场波动之后，上海市区豪宅的价值一直相当坚挺和维持。也有业内人士指出，购房者依然看好上海的豪宅，从新房的表现也可以看出这一点。“一手豪宅还是不卖的。”

据知情人士透露，以位于徐汇滨江的豪宅项目香港置地开元为例，随着接近市场，项目对资金的要求更加明确。例如，客户会倾向于在短时间内完成支付，但这并没有影响客户数量。”最新的统计数据显示顾客的数量不但没有减少，反而增加了.”“上海的经济基本面仍然富有弹性。上海核心区域的高端豪宅供应量仍然有限，其短期价格波动不会影响其长期韧性。”盛秀秀告诉记者。